Архітектура в будівництві

Узгодження перепланувань

Юсогласованіє перепланіровкикаждий чоловік хоче мати зручне житло. При будівництві дачі або котеджу - ще на стадії проектування - можна врахувати побажання кожного члена сім'ї. Інакше йдуть справи з міськими квартирами. Мрія будь-якого жителя мегаполісу квартира, що влаштовує в усіх відношеннях, збувається рідко, оскільки архітектори мають власне уявлення про зручність і затишок житла. Але громадяни не здаються. Самостійно малюють на папірці зразковий план перепланування, не сумніваючись в успіху підприємства. Окрилені своєю невгамовною фантазією, вони збираються рухати стіни, ламати перекриття, не замислюючись, що вторгаються в сферу, що курирується деякими уповноваженими органами. Практично на будь-яку задуману вами зміну потрібний офіційний дозвіл державних інстанцій. Інакше кажучи, якщо ви вирішили всього лише об'єднати туалет з ванною кімнатою в один санвузол і для цього необхідно прибрати єдину перегородку, по суті, це вже рахують пері плануванням зі всіма витікаючими юридичними наслідками. У "Положенні, що діє, про порядок оформлення дозволу на переобладнання і перепланування житлових і нежитлових приміщень в житлових будинках" визначені поняття "переобладнання" і"перепланіровка". До переобладнання відносять установку побутових електроплит замість газових або кухонних вогнищ; перенесення електричних мереж, нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; новий пристрій і переоснащення туалетів і ванних кімнат; монтування не передбачених будівельниками вентиляційних каналів; прокладку нових або заміну вже існуючих трубопроводів, що підводять і відвідних, і пристроїв для установки душових кабін, джакузі, пральних машин підвищеної потужності і інших сантехнічних і побутових приладів останнього покоління. Перепланування Перепланування включає перенесення і розбирання перегородок; перенесення і пристрій дверних отворів; розукрупнення багатокімнатних квартир; пристрій додаткових кухонь і санвузлів; розширення житлової площі за рахунок допоміжних приміщень; ліквідацію темних кухонь і входів в кухні через квартири або житлові приміщення; пристрій або переобладнання існуючих тамбурів. Обмеження При перевлаштуванні приміщень в житлових будинках не допускаються заходи і способи їх реалізації, що порушують вимоги будівельних, санітарно-гігієнічних і експлуатаційно-технічних нормативних документів, що діють для житлових будівель. Не вирішуються зміни, що впливають на архітектурну зовнішність житлових будинків (пристрій балконів, козирків, еркерів, перетворення на еркери існуючих лоджій і балконів, пристрій мансардних приміщень і т. п.) і підлягають оформленню і реалізації в порядку, встановленому для реконструкції житлових будівель. Тепер, напевно, вам ясно, що без допомоги фахівця просто не обійтися. У дизайн-бюро архітектор зможе з невиразних фраз і розмахувань руками скласти чіткий проект, зорієнтувати клієнта по матеріалах і цінах і укластися в жорсткі рамки бюджету з якнайкращим результатом (часто будівельні магазини надають дизайн-бюро знижки). Більш того, фахівець створить будь-який проект на основі і з дотриманням всіх будівельних норм і правил (Сніпов). Перше, з чого починає професіонал, - реально оцінює ваші бажання і можливості втілення їх в життя. І річ не лише в тому, що ремонт - захід дорогий, але і в тому, що деякі замовники не здатні точно визначити, що саме вони хочуть отримати в результаті. Будь-який архітектор або дизайнер спирається на суб'єктивне уявлення клієнта про комфортне житло. Фахівець допоможе зрозуміти, чому замовник віддає перевагу - східному шатру або російській хаті, а може бути, стилю, званому модним словом фьюжн (змішення). Отже, необхідність участі архітектора в перевлаштуванні вашого будинку доведена. Наступний етап пошук хорошого фахівця. Відвідаєте декілька фірм і подивитеся презентаційні матеріали компаній, що дозволить оцінити креатівность дизайнерів. Пам'ятаєте, архітектор повинен вам підходити психологічно. Непогано, якщо при собі ви матимете план квартири БТІ. Тоді і бесіда вийде наочною, і оцінити фахівця буде легко. Для першої зустрічі з дизайнером зовсім не обов'язково формулювати які - те чіткі вимоги до проекту: в процесі роботи побажання декілька зміняться. У бесіді визначаться ключові моменти, які ляжуть в основу майбутнього проекту. По цих матеріалах фахівець створить ескізний варіант планувального вирішення об'єкту проектування або стильовий ескіз однієї з найбільш виразних зон, так звану передпроектну пропозицію (його виготовляють безкоштовно). Воно допоможе визначити, чи у вірному напрямі рухається думка проектувальників, оцінити, наскільки клієнт і архітектор розуміють один одного, і створити чіткіше технічне завдання. При обговоренні передпроектних пропозицій часто відкриваються невраховані раніше деталі. А потім наступає гарячий час період створення дизайн - проекту (вартість - від 10 до 50 долл./ Кв. М). Його розробка займає від одного до трьох місяців. Ось тут - те замовник і зможе повною мірою насолодитися різними планувальними ідеями, реалізованими в програмі Archicad: з розривами простору, з виділенням функціональних зон, з схемною розстановкою меблів. У нього з'явиться можливість в масштабі побачити майбутню обстановку квартири, "бути" схожим у віртуальному приміщенні (за додаткову плату) і уявити, як почнуть виглядати ті або інші деталі інтер'єру, оцінити поєднання тих або інших колірних рішень. На цьому етапі проводять консультації по вибору меблів, сантехніки, підлогових і стельових покриттів, відвідують салони і магазини. Загальне число виїздів – не більше п'яти, якщо дизайн - бюро виконує тільки ескізний проект, і десяти - при створенні ескізного і робочого проектів. Кожен додатковий виїзд клієнт оплачує з розрахунку 50 дол. За одну поїздку. Нарешті, коли симпатії замовника схиляються до певного варіанту, наступає стильовий етап. Архітектор вибирає в квартирі крапку і на її при мірі прикидає, в якому стилі буде виконаний проект, з яких матеріалів і в якому кольорі. Таким чином, з'ясовуються візуальні смаки клієнта. Як тільки затверджений план в прив'язці до певної крапки, фахівець, відштовхуючись від вибраного варіанту, малює решту всієї квартири в заданому стилі. Наступний етап називають технологічним. Він має на увазі створення робочого проекту з практичними інструкціями для будівельників. При повномасштабному переплануванні робочий проект за об'ємом може посперечатися із зібранням творів Белінського, включаючи обмірне креслення з прив'язкою інженерних комунікацій, плани перегородок, що зводяться, з маркіровкою віконних і дверних отворів, стелі з вказівкою типу використовуваного матеріалу, експлікацию підлогових покриттів з вказівкою площі і артикулу вибраного матеріалу і інші абсолютно необхідні уточнення. Такі розрахунки і докладні розробки конструктивних елементів обов'язкові, тому що будівельники не завжди дотримують наявні рекомендації. Створення робочих креслень - досить прозаїчна і рутинна робота. Але чим докладніше і професійніше вона виконана, тим краще буде результат. Наприклад, розверстування стенів визначає, з яких шарів і матеріалів вони повинні полягати для того, щоб бути довговічними, або як слід зробити арку, щоб вона не вкачалася. Узгодження перепланіровкиі ось, нарешті, у вас в руках готовий дизайн - проект перепланування вашої квартири. На душі співають солов'ї, адже він бездоганний: не тільки враховує побажання всієї сім'ї, аж до кішок і папуги, але і бездоганний з погляду всіляких норм і правил. Залишилося лише погоджувати всі намічені зміни в Міжвідомчій комісії (МВК). У Москві діє єдиний порядок узгодження перепланування (розпорядження мера м. Москви від 31.07.96 р. NQ 166/1- РМ ). Процедура неначе спеціально придумана для перевірки людини на міцність. Якщо вас нічим не залякати, спробуйте самостійно утвердіть зміни. Правда, на це можна витратити майже рік. Якщо ж подібна перспектива вас не спокушає, довірте весь клопіт фахівцям з дизайн-бюро. Оплата їх послуг найчастіше не перевищує 10 % від загальних витрат на перевлаштування. Узгодження - дуже трудомісткий процес, не дивно Адже що потрібно обійти і отримати дозволи ряду інстанцій, а їх кількість деколи доходить до дванадцяти. В обов'язковому порядку проект переобор v дованія або перепланування погоджують з балансодержателем або власником будинку, органами Госпожнадзора, Госсанепіднадзора, управлінням окружного архітектора, Госжілінспекцией м. Москви і експлуатуючими органами. При майбутніх змінах в інженерному оснащенні приміщень (наприклад, встановити теплове, газове, електротехнічне устаткування з підвищеним споживанням водоенергетичних ресурсів) проект має бути узгоджений із службами МГПО "Мосгаз", М ГП "Мосводоканал", Московською кабельною мережею "Мосенерго", тепловими мережами АТ "Мосенерго", Управлінням топлівноенергетічеського господарства. При необхідності МВК має право зажадати і інші документи. Остаточне рішення по складному переплануванню, наприклад об'єднанню декількох квартир по горизонталі або вертикалі, приймають після додаткового розгляду на міжвідомчих комісіях адміністративних округів або міської міжвідомчої комісії з використання житлового фонду. У всіх організаціях, що погоджують, належить сплатити офіційні відомчі збори від 1500 дол. І вище кожної довідки. Загальна вартість - близько 5000 дол. Не забудьте приготувати ще і "товсті конверти". Потрібно мати на увазі, що тепер об'єднати житлову зону з лоджією не можна навіть за великий хабар. А ось з приводу скління в законодавчих документах існують розбіжності. Воно прямо не заборонене, але і ніде не дозволено. Найм'якше покарання за самовільне переобладнання і перепланування квартири виражається в письмовому попередження порушника або накладенні на нього штрафу (ст. 142 Адміністративні кодекси РФ). Якщо ж постраждали сусіди або була завдана шкоди комунікаціям і будівлі в цілому, до порушника можуть застосувати Сто 293 Цивільні кодекси РФ. На підставі цієї статті, якщо власник житлового приміщення продовжує порушувати права і інтереси сусідів або без поважної причини не робить необхідний ремонт, суд має право ухвалити рішення про продаж приміщення з публічних торгів, щоб компенсувати збиток і сплатити судові витрати. Крім того, відповідно до Сто 133 цивільно-процесуальні кодекси суд може накласти арешт на квартиру відповідача, позбавивши його можливості продати або обміняти житло до закінчення слідства. Узаконивши перепланування, ви уникнете порушення будівельних норм і правил, вимог протипожежної безпеки, збоїв в роботі окремих інженерних систем і конструкцій, погіршення звукоізоляції і технічного стану будинку в цілому і позбавитеся від неприємних візитів офіційних осіб, незадоволеності сусідів і штрафних санкцій: опечатання квартири, повернення її в первинний стан за рахунок мешканця. У разі яких - або подій відповідальність понесуть архітектор, що розробив проект перепланування, і районний архітектор, що поставив підпис на узгодженні. До речі, перед тим, як робити ремонт, необхідно застрахувати свою відповідальність перед третіми особами на випадки аварії у сусідів, що відбулася в результаті робіт у вашій квартирі. Та і при узгодженні страхування відповідальності - обов'язкова умова. Коли цей етап опиниться позаду, а необхідні документи будуть підписані, наступить черга перетворення спокоїв. Вартість перевлаштування коливається: у 120 долл.1кв. М. обійдеться косметичний ремонт, в 400 дол. 1 Кв. м. складна реконструкція з перенесенням комунікацій. Ціна залежить від вибраного вами стилю. Якщо ваш ідеал - мінімалізм, хай-тек або японський стиль, то перевлаштування виявиться дешевшим. Якщо ж вашому серцю ближче за класика, модерн або фьюжн, доведеться труснути капшуком, адже, скажімо, в класиці дуже багато робіт по ліпнині, колонам, розверстуванню стенів. Як правило, дизайн - бюро пропонують послуги з ремонту і будівництва, але клієнт має право вибрати і незалежну будівельну компанію. Фірма зобов'язана дати дворічну гарантію на ремонтно-будівельні роботи. Слід організувати професійний нагляд за проведенням реконструкції і авторський контроль архітектора.