Архітектура в будівництві

Допомога для початкуючого інвестора

Інвестор – громадянин (далі громадянин), що уклав договір пайової участі в будівництві житла із забудовником, перерахувавши грошові кошти, в подальшому ніяк не бере участь в реалізації програми будівництва. Виконавши свої обов'язки, а саме виплативши суми, передбачені договором, він має право на отримання обумовленого житлового приміщення.

У будь-якому випадку громадянин, що вкладає свої гроші, повинен виступати як рівний контрагент будівництва, але на практиці ж він є слабким, не захищеним економічно і юридично стороною договору. Для захисту своїх інтересів представляється важливим визначити саму структуру стосунків по пайовому будівництву.

В пайовому будівництві можна виділити різні групи стосунків.

До першої групи входять стосунки, що регламентують технічну сторону будівельного процесу:

стосунки забудовника і власника земельної ділянки;

(забудовник - фізична або юридична особа, яка організовує будівництво, реконструкцію і ремонт житлових будинків (з комплексом інженерної і соціальної інфраструктури або без нього), зокрема для власного мешкання, надання в наймання, оренду або для продажу.

Зазвичай забудовником є спеціалізована будівельна організація або інвестиційна компанія, що має ліцензію на здійснення будівельної діяльності. Як правило, забудовником є комерційна організація, переслідуюча витягання прибули як основна мета своєї діяльності);

стосунки забудовника і підрядчика-проектувальника;

стосунки забудовника і генерального підрядчика;

стосунки генерального підрядчика і субпідрядників.

До другої групи входять стосунки, які

Регламентують майнову сторону процесу будівництва:

відношення забудовника і пайовика;

стосунки забудовника і замовника; (замовники - уповноважені інвесторами фізичні і юридичні особи, які здійснюють реалізацію інвестиційних проектів, наділені правами володіння, користування і розпорядження капітальними вкладеннями на період і в межах повноважень, які встановлені договором і (або) державним контрактом відповідно до російського законодавства);

стосунки пайовика і користувача об'єкту капітальних вкладень (користувачі об'єктів капітальних вкладень - фізичні і юридичні особи, зокрема іноземні, а також державні органи, органи місцевого самоврядування, іноземні держави, міжнародні об'єднання і організації, для яких створюються вказані об'єкти).

Спочатку забудовник здійснює пошук земельної ділянки під будівництво. Після завершення переговорів з власником земельної ділянки забудовник складає інвестиційний проект - обгрунтування економічної доцільності, об'єму і термінів здійснення капіталовкладень, а також проєктно-сметную документацію і бізнес-план. Для підготовки проектної документації забудовник укладає договір підряду з проектувальником. Проект проходить стадію узгодження в державних органах.

Для реалізації проекту забудовник повинен отримати земельну ділянку у власність або оренду. Потім він починає привертати засоби і укладає договір будівельного підряду з підрядчиком. Останній має право привернути до будівництва інших осіб (субпідрядників) - в цьому випадку підрядчик виступає в ролі генерального підрядчика (ст. 706 ГК РФ).

Генеральний підрядчик і субпідрядники готують будівельний майданчик і закладають фундамент будинку (починають нульовий цикл). Після виконання всіх етапів робіт генеральний підрядчик приймає об'єкт по акту здачі-приймання у субпідрядників. Генеральний підрядчик спільно з субпідрядниками по акту здає будинок забудовникові і робочій комісії.

Зараз широкого поширення набула схема стосунків, коли забудовник і генеральний підрядчик збігаються в одній особі (будівельній організації). Таким чином, процес будівництва значно спрощується: не вимагається укладення додаткових договорів генпідряду, пошуку генпідрядника. Тому взаємодія, що виникає між підрядчиком і замовником (в даному випадку - забудовником), відбувається швидше.

Припиняється перша група стосунків здачею будинку в експлуатацію державною приймальною комісією.

Друга група стосунків пов'язана з фінансовою стороною будівництва об'єкту.

Договір пайової участі в будівництві може бути поміщений на користь третьої особи. За таким договором забудовник зобов'язаний передати квартиру в побудованому будинку не пайовикові, а вказаній в договорі третій особі. Третя особа може відмовитися від прав за договором пайової участі в будівництві - і тоді цими правами може скористатися пайовик. Договір на користь третьої особи надає третій особі право на отримання частки в об'єкті, обов'язок же по фінансуванню залишається на пайовику. На практиці найчастіше такі договори укладають батьки на користь своїх дітей. Проте не можна змішувати випадки договору на користь третьої особи з тими ситуаціями, коли батьки діють від імені і на користь своїх недієздатних дітей як їх законні представники (опікуни). В цьому випадку фінансування будівництва здійснюється за рахунок дітей, зокрема із засобів, дарованих дітям самими батьками.

Можливий і інший варіант укладення договорів пайової участі в будівництві. Пайовик може поступитися своїми правами за договором іншій особі на підставі договору про поступку права вимоги (договори цессиі) по ст. 382 ГК РФ. В цьому випадку відбувається зміна осіб в зобов'язанні пайової участі: інша особа набуває прав пайовика і його статусу. На практиці такий варіант пайового будівництва набув великого поширення. При цьому в ролі пайовика, поступливого свої права, виступають різні ріелторськие фірми. Ріелторськая фірма укладає договір із замовником, виступаючи в ролі пайовика, а потім укладає договір цессиі з громадянином, передаючи йому свої права за договором пайової участі в будівництві.

Будівництво житла є формою інвестиційної діяльності, але невірно розуміти під інвестиціями будь-які вкладення. Метою інвестицій виступає або зростання капіталу, або отримання доходів, або досягнення соціально значущих результатів - саме вищеназваними властивостями інвестування і відрізняється від вкладень, направлених на задоволення особистих (побутових) цілей.

Під доходом розуміється різниця між сумою інвестицій і вартістю квартири, яку отримує інвестор. Отримання квартири розглядається як позитивний ефект.

Стаття 41 Податкового кодексу РФ визначає дохід загалом як економічну вигоду в грошовій або натуральній формі, що враховується у разі можливості її оцінки і в тій мірі, в якій вигоду можна оцінити. Фізична особа при отриманні квартири отримує дохід у вигляді матеріальної вигоди - тієї частини нерухомості, вартість якої складає різницю між ринковою ціною на неї і ціною, по якій вона придбана. Але існує обгрунтована думка, що при підрахунку різниці між ринковою ціною і ціною, по якій квартира була придбана, може опинитися, що фізична особа зазнала збитків.

Перш ніж укласти договір пайової участі в будівництві житла попросите у Замовника-забудовника будівництва документи відповідні вказаному списку:

1 Свідоцтво, видане Федеральною реєстраційною службою (далі свідоцтво) на земельну ділянку на якому здійснюється або планується забудова, суб'єкт має рацію вказаний в свідоцтві і особа, з якою ви укладаєте договір, повинні збігатися, категорія: землі поселення, цільове використання: земельна ділянка для індивідуального житлового будівництва (далі ІЖС).

2 Ухвала розділу району міста про дозвіл будівництва індивідуального житлового будинку.

3 Дозвіл на будівництво, видане архітектором району міста.

4 Ліцензія на здійснення будівельної діяльності.

Наявність цих документів забезпечить вас і вкаже на

Сумлінність замовника-забудовника.

Джерело статті

Росія, Краснодарський Край, м. Сочі, 354000, вул. Конституції, 24а

Тіл +7 (8622) 64-66-73, 64-78-33, Факс: 64-53-18.

Агентство Нерухомості "ПІВДЕННА СТОЛИЦЯ"

Написати лист