Архітектура в будівництві

Заміська спеціалізація

Прибутковий сектор

Не дивлячись на те, що історія заміського будівництва налічує в нашій країні не один десяток років, грамотний і системний підхід до нього почав формуватися лише до кінця дев'яностих минулого сторіччя. Саме тоді почала входити в силу ідея комплексної забудови – коттеджниє селища. Спочатку почав розвиватися сектор елітної нерухомості. Якщо класифікувати за ціною домоволодіння, то її рівень в даному сегменті відповідає від $1млн. – $1Млн. 300 Тис. і вище. До теперішнього часу компанії зіткнулися з незадоволеним попитом на котеджі в сегменті економкласса, рівень цін якого близько $350 тис.

Проте, як відзначають самі споживачі і девелопери, багато в чому заміське житло, особливо те, яке позиціонується як елітне, не відповідає безлічі вимог. Причиною тому стала відсутність у більшості будівельних компаній, напрацьованого досвіду в даній сфері. "Ситуація складається таким чином, - пояснює Євгенія Силіна, консультант кадрового агентства "ЮНІТІ-СЕТ", що спеціалізується на підборі персоналу для будівництва і нерухомості, - що все частіше в коттеджноє будівництво приходять непрофільні інвестори. У цей сектор їх привертає простота і одночасно вигідність проектів, що здається. Як правило, діставши можливість придбати ділянку землі, вони вирішують вкластися саме в коттеджноє будівництво, як одне з перспективних".

На даний момент, як відзначають багато експертів, компаній, які підходять до реалізації проектів продумано, починаючи з проектної частини і закінчуючи безпосередньо будівництвом, одиниці. Серед останніх превалює думка, що зведення котеджів – це спосіб досить легко і по будівельних мірках швидко отримати прибуток. У гонитві за нею компанії починають економити, що насамперед позначається на якості виконаних проектів.

Збиткова економія

На жаль, до цих пір елітність селища визначається часто його географічним місцеположенням, а не якістю забудови. Оцінка ж часто зводиться до визначення напряму і віддаленості від міста, при цьому забувається решта деталей. На думку Сергія Козловського, президента Корпорації "ІНКОМ" (ріелтерськая і інвестиційно-будівельна діяльність – Ред.), Важливо приймати до уваги "навколишній ландшафт, екологію, об'єкти, що є сусідами. Проекти, що не враховують особливості місцевості або побудовані поряд з інженерними комунікаціями ради бажання заощадити, абсолютно безперспективні". Адже насамперед покупець прагнути виїхати з міста з його смогом і казармовою архітектурою.

Проте далеко не кожен проект здатний порадувати погляд гармонійною концепцією самого селища і витриманим стилем всіх споруд. Це відбувається тому, що забудовники насамперед прагнуть мінімізувати витрати на проектування. "Часто в проектному відділі компаній, для яких коттеджний селище, що зводиться, є разовим проектом, може числитися один провідний архітектор, - пояснює консультант "ЮНІТІ-СЕТ", - розробляючий концепцію. Решта частини робіт же з підготовки робочої документації, складова до 80% об'єму, здійснюється архітекторами-проектувальниками початкового рівня, часто навіть неоформленнимі в штат".

Річ у тому, що в Москві великий вибір об'єктів для проектування, у тому числі і багатоповерхові багатофункціональні комплекси. У архітекторів і проектувальників є вибір, і вони, як правило, вибирають проектування крупних об'єктів. Здійснюючи пошук кандидатів, рекрутери все частіше стикаються з упередженим відношенням, що існує серед них, до роботи в коттеджном будівництві. "Більшість архітекторів і проектувальників рахують для себе подібні проекти малоцікавими і безперспективними в професійному плані, - відзначає Євгенія Силіна. - Це приводить до того, що для проектування привертають, як правило, фахівців початкового рівня, що мають мінімальний досвід. І для більшості з них це є першим ступенем кар'єрних сходів".

В інших випадках рішенням кадрового питання для невеликих компаній стає аутсорсинг. Звертаючись в архітектурно-проектувального бюро за розробкою концепції і робочої документації, фірма може взагалі не мати в штаті архітектора. При цьому не рідко ще одним шляхом економії є відмова від авторського нагляду. Це викликає складнощі при адаптації проекту, коли з'являється необхідність внести до проекту які-небудь зміни вже на стадії реалізації.

Саме на цьому етапі терплять невдачу багато цікавих ідей, оскільки, бажаючи отримати якомога більше прибули, забудовник починає звільняти проект, на його думку, економічно недоцільних складових. Ізбавляясь від природних об'єктів у складі селища, від елементів його інфраструктури він насамперед прагне максимально використовувати наявну землю. Селище, забудова якого деколи в рази ущільнюється для того, щоб звести якомога більше будинків, у результаті стає некомфортним для мешкання з погляду покупців.

Спроби переконати клієнта, що йому вигідна подібна "оптимізація", найчастіше безпідставні, адже більшою мірою зміни проекту впливають не на собівартість домоволодіння, а на якість мешкання в нім. Набуваючи заміської нерухомості, більшість покупців виділяють такі умови, як наявність паркових зон, водних об'єктів. Звертають увагу на якість транспортних шляхів, оскільки зайва економія приводить до того, що під час списів жителі вимушені стояти в пробці у власному селищі. Важливим питанням є і інфраструктура. Магазини, спортивні, медичні центри повинні відповідати звичному рівню і знаходитися в межах "крокової доступності", але при цьому не розташовуватися в безпосередній близькості з домоволодінням. Клієнтів, приголосних економити на таких необхідних складових комфортного мешкання, стає все менше навіть в сегменті економкласса. Тому зайве урізування бюджету проекту у результаті відбивається і на ефективності продажів, а значить, на його окупності і прибутковості.

Примножуючи якість

Вимоги до якості заміської нерухомості, що пред'являються покупцями, у міру зростання попиту стають все жорсткішими. Таким чином, для успішності проекту необхідний комплексний підхід. Серед найважливіших умов, які, на думку Сергія Козловського, необхідно дотримати, - "вдале місце і грамотна концепція самого проекту і організації життя в нім. Вони в рівній мірі важливі для успіху, тому у жодному випадку не можна сосредотачивать увага на одному в збиток останньому".

Визначившись з розташуванням ділянки, необхідно грамотно підійти до планування ландшафту селища, щоб він гармонійно вписався в навколишню природу. При цьому, щоб добитися по-справжньому якісного проекту, слід не скупитися на суспільні території, витративши на них не менше 30% ділянки.

Концепція всього селища має бути доповнена єдиним архітектурним стилем котеджів. Але з рішенням цієї задачі забудовникові складно справитися, не маючи власних фахівців для проектування. Саме тому компанія, для якої коттеджний селище, - лише разовий проект, часто стикається з труднощами. Деколи зміни доводиться вносити не тільки при його адаптації з урахуванням особливостей вибраної ділянки, але і за бажанням клієнта. Не рідко покупець просить доповнити проект будинку або виключити ті або інші його елементи. Будівельній компанії, проектування для якої виконує підрядчик, буває не просто грамотно і оперативно здійснювати необхідні зміни.

"Безумовно, містити крупне проектне бюро для більшості компаній досить витратний, проте подібні підходи до проектування окупаються якістю об'єктів", - упевнена консультант "ЮНІТІ-СЕТ". Продовжуючи, вона відзначає важливість високої кваліфікації інженерного персоналу компанії, заміській нерухомості, що займається будівництвом. Серед критеріїв: професіоналізм, уміння мислити поза шаблонами, пошана до клієнта і здатність працювати спільно.

Останньої складової повинна стати організація життя в селищі. "У жодному випадку не можна економити на інфраструктурі, - вважає Сергій Козловський, - вона повинна відповідати найвимогливішим вимогам і виноситися за межі селища". При цьому він відзначає, що створення зовнішнього інфраструктурного комплексу зручне як жителям селища, які отримують комфорт звичного для них рівня не в збиток зручності мешкання, так і девелоперу, оскільки сучасна інфраструктура з багатими можливостями привертатиме населення селищ, що є сусідами, і окупиться набагато швидше.

Таким чином, коттеджний питання не такий простій, як здається багатьом, і для успішності проекту необхідно декілька складових. З одного боку, це грамотний підхід інвестора, а з іншої - кваліфікація і професіоналізм архітекторів і проектувальників. І перед ними коштує завдання створити для покупця комфортне заміське житло, враховуючи при цьому необхідність економічної ефективності проекту.