Архітектура в будівництві

Небагато про ринок елітної нерухомості

Ринок елітного житла – сегмент, який більш за інших схильний до утворення різного роду міфів і легенд. Тому що, коли щось не вдається дістати у власність, дуже хочеться хоч би поговорити про це. Та ж, до речі, підоснова існує і у пліток: більш охоче за все люди лихословлять про те, що не дається їм самим Але сьогодні – про інше. Про те, які ж міфи ходять про елітне житло і наскільки вони справедливі.

1 Фейс-контроль – обов'язковий елемент елітного житла

Тема фейс-контроля – одна з самих обговорюваних стосовно ринку еліти. Існує міф, що наявність фейс-контроля покупців – найголовніший показник елітності житла. Проте самі забудовники і рієлтори, що працюють з цим сегментом, настроєні злегка скептично: вони стверджують, що сума, в яку обходяться бажані квадратні метри, сама по собі є достатнім критерієм відбору. І помічають, що якщо особливо старатися з вибором сусідів при виборі житла вартістю в декілька мільйонів, то жити доведеться на нежилому острові, спілкуючись з сусіднім островом морзянкою.

Порівняно м'яко відзивається про проблему фейс-контроля Наталія Новікова, генеральний директор Renaissance Realty. Вона відзначила в інтерв'ю "Власникові", що реальну систему відбору мешканців можуть дозволити собі виключно малоквартирні клубні будинки. "Покупці елітного житла хочуть жити в суспільстві собі подібних. Тому вони приділяють особливу увагу сусідам, які повинні відповідати статусу будинку і кругу спілкування. Проте прикладів "відсіву" покупців не так багато. Все-таки варто визнати, що на практиці основним критерієм відбору виявляється рівень матеріальних можливостей клієнта. І принцип "закритості", який був головною відмінною рисою перших клубних будинків (кінець 90-х років), часто не дотримується", – говорить Новікова.

2 Справжня еліта – не більше 20 квартир

Інший старий міф на ринку нерухомості полягає в тому, що істинно елітним може бути тільки малоквартирний будинок. Так говорять не тільки обивателі, самі рієлтори неодноразово в своїх внутрішніх рейтингах ставили цей чинник на одне з перших місць серед критеріїв елітності. І справді, маленький будинок більшою мірою може забезпечити своїм мешканцям відчуття "кулуарності" буття, захищеності і відособленості. В той же час в клубному будинку рідко присутня своя інфраструктура – неодмінна частина багатоквартирного будинку. Є і ще два істотні недоліки клубного будинку. Не в останню чергу це висока квартплата, оскільки всі витрати на зміст будинку доводиться ділити між 15-20 сусідами.

Другий істотний недолік відособленого будинку полягає в тому, що за територію будинку іноді хочеться і вийти, а не тільки виїхати. А навколо, замість забудованого кварталу і єдиного соціального прошарку, незадоволені жителі "історичного оточення". Зрозуміло, що створити тісний маленький світ при такій розстановці сил навряд чи вийде. Квартальна забудова, що створює для жителів відособлену територію зі своїми школами, магазинами, територією для вигулу собак і навіть сайтом в Інтернеті, на цьому фоні явно отримує свої достоїнства. Та і в тренажерний зал деколи зручніше ходити в халаті, спустившись на пару поверхів, а не їздити по пробках через півміста.

3 В Москві немає сьогодення пентхаусов

Декілька років серед професіоналів за хороший тон вважалося міркувати в тому ключі, що пентхауси в Москві проектують вітчизняні архітектори, але, проте, сталої специфічної російської традиції немає, явище це запозичене.

Більш того, плутанину і плутанину на ринку множили рієлтори, які мало не кожну другу квартиру на верхньому поверсі продавали як "майбутній пентхаус".

Насправді в слові "пентхаус" закладено абсолютно певне значення, щось на зразок "розкішного житлового одноквартирного будинку на даху висотної будівлі". А основний недолік московських пентхаусов – це відсутність видових характеристик. Річ у тому, що в центрі столиці просто не можна будувати дуже високі будівлі. А якщо будинок тієї ж висоти, що і інші, то про який вигляд з вікна може йти мова?

Виходить, що архітектор, що знає Містобудівний кодекс, просто не має права розробити проект висотної будівлі, де пентхаус займе своє законне місце, підносячись над рештою забудови. Ну а будувати пентхаус десь на периферії немає сенсу, оскільки тоді автоматично знімається такий його критерій, як власне елітність.

Вдалих проектів поки небагато, але вони є. Експерти столичного ринку відзначають серед них такі, як Молочний пер., 1 (Девелопер Rose Group); Ермолаєвський пер., 15/44 – "Патріарх" ("Спецстроймонтаж"); 1-й Неопалімовський пер., 8-10 – "Віденський будинок" ("Індекс XX"); Старомонетний пер., 18 – "Пори року" ( КРТ).

4 Елітне житло є тільки на первинному ринку

Ще один міф – це те, що купити елітне житло з других рук неможливо. На підтвердження такої позиції зазвичай приводяться два основні аргументи. По-перше, технології удосконалюються з кожним днем, і те, що вчора було елітою – сьогодні просто звичайний будинок. І по-друге, купувати нерухомість з других рук просто "несолідно".

На самій же справі, технічний прогрес рухається зовсім не так швидко, як йде будівництво. Та і купити готову відремонтовану квартиру деколи спокійніше, ніж самому рівняти стіни або навіть наймати бригаду. Зараз вдалі з погляду ціни і якості пропозиції можна знайти і на первинному, і на вторинному ринках. Оскільки елітні будинки будуються в столиці вже не перший рік, то і міф про неліквідний вторинний ринок дійсно став просто міфом.

5 Елітна ціна – гарантія елітної якості

В Росії прийнято вважати, що дороге – означає хороше. І якщо квартира коштує більше $10 тис. За "квадрат", означає жодних проблем з нею не буде. На практиці ж виявляється, що це абсолютно не так. Більш того, більше всього проблем якраз з "елітним житлом". За даними, наприклад, петербурзького Управління технічного нагляду, недоробки є практично в кожній новій квартирі, і більше всього будівельники їх залишають в так званому "елітному житлі". Московські елітні будинки теж не без вад. Серед недоробок, що найчастіше зустрічаються, професіонали відзначають численні проблеми з крівлею, стягуваннями полови і вентиляцією. Актуальною проблемою елітного житла є звукоізоляція.

Причина нeдocтaтoчнoй ізоляції ударного шуму криється в самій фізиці процесу. Якщо для хорошої ізоляції повітряного шуму (голос, телевізор і навіть домашній кінотеатр на середній гучності) цілком досить збільшити товщину плити перекриття (з монолітного залізобетону) до 250 мм, то для забезпечення необхідної ізоляції ударного шуму необхідний пристрій додаткової конструкції звукоізоляційної підлоги. Оскільки в елітному житловому будівництві широкого поширення набула практика продажу квартир "без обробки", конструкція додаткової звукоізоляційної підлоги, як правило, залишається тільки на папері робочого проекту будівлі. У обхід вимог нормативних документів полягає мовчазна угода: забудовник не витрачається на додаткову звукоізоляцію ударного шуму, а покупець, у свою чергу, не має претензій, оскільки відсутність подібної конструкції економить йому до 80 мм висоти приміщення. При цьому покупець вважає, що в своїй квартирі він має право робити все що заманеться, забуваючи, що і сусід зверху може виконувати аналогічні дії. У результаті над спальнею виявляється кухня, а над вітальнею – санвузол. Але найнеприємніше, що все це – без всякої звукоізоляції. Отже, якщо сусід зверху вночі встає з ліжка і йде на кухню, щоб випити води, ви встаєте разом з ним, щоб випити снодійне

Джерело: Bpn. Ru