Архітектура в будівництві

Магазин в пам'ятнику?

Сьогодні в Росії під охороною держави знаходяться більше 80 тисяч об'єктів культурної спадщини (пам'ятників історії і культури). Складається половини з них можна охарактеризувати як плачевне. А за останніх 10 років, за словами міністра культури РФ Олександра Авдєєва, в країні загинули близько 2 тисяч пам'ятників. Одін із способів врятувати те, що ще залишилося, – передати об'єкти у власність або тривалу оренду підприємцям. Серед тих, хто зацікавлений в такій нерухомості, – ретейлери. Історичні і архітектурні пам'ятники нерідко виглядають привабливими для потенційних власників магазинів. Здається, самі стіни обіцяють успіх. Але чи так це?

Плюси і мінуси

Безумовно, правильно вибране місце для розміщення магазина – це половина успіху. Саме ця аксіома підштовхує підприємців відкрити торгову крапку в старовинному особняку. За словами Кіри і Рубена Канаян, що ведуть експертів компанії "Юнион-стандарт Консалтинг", [1] перевага магазина в історичній будівлі – це саме хороше розташування: центральні вулиці жвавого стріт-ретейла[2] з інтенсивним пішохідним потоком. Особняк може стати відповідним приміщенням для відкриття флагманського магазина[3]. "Про якісь особливі переваги пам'ятника архітектури можна говорити, якщо само будівля знаходиться на шляху туристичних маршрутів або релігійного паломництва. Тоді торгова крапка, маючи певну спеціалізацію, успішно використовує потік покупців даної території", – відзначають Кира і Рубен Канаян.

Проте, не дивлячись на принадні достоїнства розташування, більшість історичних будівель абсолютно не пристосована для торгівлі. Серйозною перешкодою на шляху майбутніх власників стане технічний стан будови. Крім того, якщо будівля вимагає реконструкції, то всі дії, пов'язані з нею, підприємець повинен буде погоджувати з регіональними державними органами охорону пам'ятників.

І це тільки почало!

Фасад пам'ятника архітектури – витвір мистецтва, яке потрібно зберегти в первозданному вигляді. І саме ця особливість є першою перешкодою на шляху його перетворення на магазин. Навіть звичайну вивіску не можна повісити без спеціального дозволу державних органів. Для його отримання необхідно за допомогою фотомонтажу або креслень проілюструвати, як виглядатиме фасад з новими елементами. І лише після того, як ці зміни схвалить архітектурно-планувальне управління, можна розмістити вивіску.

"Безліч обмежень стосується створення вітрин, вечірнього освітлення фасаду. Тому нелегко витримати дизайн такого магазина в єдиному корпоративному стилі і при цьому не порушити історичний архітектурний ансамбль. Проте остання умова є головною при узгодженні проекту в державних органах, що відповідають за охорону пам'ятників", – розповідає Олексій Никітін, генеральний директор компанії "Квазар-2000" (комплексний підхід до вирішення завдань по будівництву, ремонту і дизайну). Експерт помічає, що перешкодити узгодженню можуть звичні атрибути сучасної будівлі: кондиціонери, пластикові вікна і двері. Тому доведеться постаратися оформити "під старизну" сучасні продукти. "На сьогоднішній день існує немало рішень, за допомогою яких можна замінити віконні конструкції в історичній будівлі, не порушивши його зовнішній вигляд, – розповідає Рафік Алекперов, керівник відділу по роботі з клієнтами Групи компаній ПРОПЛЕКС (один із засновників російського ринку ПВХ-профилей). – Сучасні технології дозволяють виготовляти конструкції різної форми, розміру і кольори, які впишуться практично в будь-який історичний дизайн. Наприклад, в Челябінську наш партнер – компанія "Максима" – в православному храмі Георгія Победоносца встановила віконні системи Proplex-optima. Був використаний коричневий в масі профіль, що ламінує під дерево (імітація текстури махагоні). Завдяки цьому сучасні системи скління органічно поєднуються з фасадами з червоної цеглини".

Коли рідні стіни лише заважають

Але не тільки фасад створює ряд обмежень і перешкод. Без якісного ремонту з переплануванням використовувати такі приміщення як магазини дуже складно. Мова часто йде про тотальну реконструкцію, в процесі якої внутрішня начинка будівлі майже повністю замінюється. Втім, зміни рідко стосуються стенів. За словами Олексія Никітіна, отримати дозвіл органів охорони пам'ятників на їх демонтаж і зведення додаткових перегородок буде складно. На такий крок власті йдуть в крайніх випадках, і те після проведення тривалих досліджень, перевірок і розрахунків.

Це стає черговою проблемою для власника магазина. "Часто розташування стенів, що несуть, не дозволяє змінити планування внутрішніх приміщень. Вони мають складну форму, із-за чого важко організувати ефективний маршрут покупців при самообслуговуванні. У результаті, навіть в будівлях, які спочатку були призначені для торгівлі (як "Чайний будиночок" або Елісєєвський гастроном в Москві), площі не зовсім підходять для сучасних форматів ретейла, – пояснюють Кира і Рубен Канаян. – А перетворити в сучасний, ефективний торговий центр, наприклад, будівля 19 століть – це дуже складне завдання. Для її виконання доведеться привертати досвідчених фахівців: консультантів, архітекторів і дизайнерів, інженерів. Оскільки будівлі мають свої яскраво виражені особливості, вирішення проблем в кожному випадку індивідуально. Вимоги місцевих властей і органів нагляду також можуть розрізнятися".

А що усередині?

Для того, щоб будівля відповідала сучасним вимогам окрім планування, необхідно привести в порядок комунікації. Модернізація інженерних систем спричиняє за собою ряд складнощів. Основна проблема – істотні відмінності старих систем водопроводу, каналізації, вентиляції і опалювання від сучасних. Наприклад, в будинках з камінним і паровим опалюванням функції обігріву і вентиляції були суміщені за рахунок систем димарів, труб і віддушин. У таких будівлях комунікації доводиться створювати наново.

Особлива увага при реконструкції історичних споруд слід обертати на фундамент, який часто знаходиться в аварійному стані, загрожуючи пам'ятнику обваленням. Причиною тому може бути скупчення невідкачуваної води або близькість грунтових вод, а також вібронавантаження – мікроскопічний струс із-за потоку автотранспорту і метро. "Інженерне устаткування, яке є невід'ємним складником будь-якої системи життєзабезпечення будівлі (у тому числі і дренажною, необхідною для порятунку фундаменту від руйнування водою), при роботі може створювати досить значні коливання, – пояснює Роман Маріхбейн, інженер компанії GRUNDFOS (виробник насосного устаткування). – Історичні будівлі не розраховані на таку дію, тому при реконструкції даних об'єктів важливо купірувати такі вібрації.

Як варіант, для агрегатів можна запропонувати облаштування масивних цоколів. А в цілому, при підборі устаткування варто віддавати перевагу моделям, характеристики яких виключають сильну вібрацію. Подібне завдання нашим фахівцем довелося вирішувати в проекті реконструкції театру ім. Станіславського і Неміровіча-данченко в Козіцком провулку. Тут для створення системи опалювання, кондиціонування, вентиляції, пожежогасінні і підвищення тиску було встановлено декілька десятків насосів різних типів. Завдяки сучасному устаткуванню вдалося повністю вирішити завдання по збереженню і модернізації цього пам'ятника архітектури".

Проблема з вібрацією, яка виникає при модернізації інженерних систем будівлі, наочно ілюструє необхідність комплексного підходу до процесу реконструкції. Сучасні будівельні технології принципово не ті, що декілька століть назад. І хоча з кожним роком вони удосконалюються і поліпшуються, далеко не все, що добре в новій забудові, може бути сумісне із старими матеріалами і технологіями будівництва. "Одна помилка може привести історичну будівлю в аварійний стан. Тому, окрім отримання дозволів Санепідемстанції, пожежної служби, що експлуатує організації (які необхідні для проведення робіт в будь-якому нежитловому приміщенні), перед здійсненням перепланування відповідний проект має бути узгоджений регіональними державними органами охорони пам'ятників. Наприклад, в Москві дані функції виконує Комітет з культурної спадщини міста, відомий як Моськомнаследіє, – розповідає Олексій Никітін. – Проводити реконструкцію має право тільки спеціалізована реставраційна організація. Після закінчення робіт документи подаються в префектуру округу, а потім в БТІ – для отримання нових документів, по яких наново оформляється свідоцтво про власність".

Сучасні матеріали – вигідне вкладення

Отже, щоб вдихнути нове життя в стару будівлю треба немало інвестувати в ремонт приміщення. При цьому необхідно, щоб у результаті простір став функціональним і комфортним, а експлуатація об'єкту – економічно вигідною. Так, наприклад, навіть повна заміна систем опалювання і вентиляції не зробить магазин теплим, якщо будуть великі тепловтрати, викликані архітектурними і технологічними особливостями будови. Тому при реконструкції пам'ятників архітектури важливою є їх майбутня енергоефективність.

Будівля втрачає тепло через фасад, кривавлю і пів. Характерні для старих будов товсті стіни і самі непогано зберігають тепло, але утеплення дозволяє істотно скоротити витрати на опалювання навіть в таких будинках. Для теплоізоляції фасадів останнім часом активно використовують сендвіч-панелі, серед яких лідирують системи з пінополіуретановим середнім шаром. Але зовнішні панелі далеко не завжди можуть бути використані в утепленні історичних будівель через естетичну несумісність з архітектурою фасаду пам'ятника старизни. У таких випадках застосовуються теплоізоляційні стінні панелі для внутрішньої обробки приміщень. Причому, деякі з них вже мають готове декоративне покриття, що позбавляє від необхідності проводити додаткові обробні роботи.

Крівля старих будівель є джерелом серйозних теплових втрат. Вона, як правило, сильно зношена і вимагає заміни покриття. Вибираючи відповідне рішення, необхідно відштовхуватися не тільки від відповідного архітектурі будівлі дизайну матеріалу, але і його теплоізоляційних якостей. Так, покрівельні сендвіч-панелі або листовий метал, доповнений теплоізоляційним шаром, можуть заощадити 10-15% тепловій енергії, необхідній для обігріву приміщення.

найуразливішої в плані втрати тепла частиною фасадів залишається скління. "Саме ПВХ-системы сьогодні – найбільш оптимальне рішення з погляду теплоізоляції, зокрема в процесі ремонту пам'ятників історії і архітектури, – вважає Рафік Алекперов (ПРОПЛЕКС). – На мій погляд, кращим підтвердженням цього є приклади реконструкцій знакових об'єктів. Зокрема, наші системи встановлені в Третьяковськой галереї, будівлі Київського вокзалу, Театрі на Таганці".

У результаті всіх перетворень зовні незайманий в своїй первозданності архітектурний шедевр знайде новий внутрішній зміст у вигляді функціональної і дуже сучасній торговій площі. Але не можна не відмітити, що для цього можуть знадобитися чималі вкладення. Так, щоб підрахувати, наскільки вдалою буде ідея – розмістити магазин в пам'ятнику архітектури, – необхідно співвіднести ті переваги розташування, які отримує власник будівлі, з витратами, які він понесе в процесі його реконструкції.

Прес-служба Групи компанії ПРОПЛЕКС

[1] Кіра і Рубен Канаян – автори книг "Проектування магазинів і ТЦ", "Торгова нерухомість: виклики часу і перспективи".

[2] "Стріт-ретейл" – це об'єкти роздрібної торгівлі на центральних і, як правило, пішохідних вулицях з великою прохідністю.

[3] Флагманський магазин – "парадний магазин" (по-іншому – іміджевий магазин), який може створювати враження про всю мережу. У них насамперед з'являється інформація про новинки і акції. Дані магазини у переносному розумінні утримують "честь мундира".